Immobilier en Israël : pourquoi un tournant fiscal se prépare pour 2027

Les recettes de la fiscalité immobilière en Israël ont chuté de 31% en avril 2026 par rapport à avril 2025. Derrière ce chiffre annoncé par le directeur de l'administration fiscale lors de la conférence du Real Estate Center à Eilat, c'est tout un édifice de mesures qui risque de bouger après les prochaines élections. Décryptage pour les investisseurs francophones et les olim.

Un signal d'alerte pour les finances publiques

Lors de la conférence du Real Estate Center qui s'est tenue cette semaine à Eilat, Shai Aharonovitch, directeur de la Rashout HaMissim (administration fiscale israélienne), a qualifié la situation de « très préoccupante ». Le ralentissement du marché immobilier, déjà visible dans le volume des transactions et dans les programmes de financement agressifs proposés par les promoteurs, atteint désormais le portefeuille de l'État.

Le contexte est connu : l'effort de guerre prolongé, le coût des indemnisations — la seule dernière confrontation avec l'Iran devrait représenter environ 7 milliards de shekels pour le fonds d'indemnisation — et l'augmentation continue des dépenses de défense pèsent sur les comptes publics. Dans ce contexte, l'administration fiscale cherche activement des leviers de recettes, et l'immobilier figure en tête de la liste.

Le mas rechicha sur la résidence secondaire : un retour à 6% en 2027 ?

C'est la décision la plus structurante qui attend le prochain gouvernement. Depuis plusieurs années, le mas rechicha (taxe sur l'acquisition) appliqué à toute résidence supplémentaire — donc à la quasi-totalité des achats à vocation locative — est porté à 8% dès le premier shekel, dans le cadre d'une hora'at sha'a (mesure temporaire) destinée à freiner la spéculation.

Cette mesure expire le 1er janvier 2027. Sans prolongation, le taux applicable aux investisseurs reviendrait au barème antérieur, qui démarrait à 6%. Aharonovitch reconnaît lui-même la logique : « en gros, si vous le baissez, il y aura plus de transactions, et donc plus d'impôts perçus ».

Ce que cela implique concrètement : pour un client envisageant l'acquisition d'une seconde résidence en Israël — cas fréquent chez les olim qui souhaitent conserver un bien locatif, ou chez les non-résidents qui préparent leur alyah — la fenêtre de timing devient une variable stratégique. Acheter avant ou après le 1er janvier 2027 peut représenter, sur un bien à 3 millions de shekels, un écart de fiscalité de plusieurs dizaines de milliers de shekels. Il sera essentiel de suivre la décision du prochain gouvernement et de l'intégrer dans la planification patrimoniale.

Vers une taxation renforcée des revenus locatifs

Au sein du ministère des Finances, l'accord professionnel est, selon Aharonovitch, « unanime » : il faudrait taxer davantage les revenus locatifs et alléger en contrepartie la fiscalité de l'acquisition. L'État renoncerait actuellement à plus d'un milliard de shekels par an sur ce segment, notamment parce qu'une partie significative des bailleurs ne déclarent pas leurs revenus locatifs.

L'obstacle est politique, pas technique. Mais l'orientation se précise : l'administration fiscale prépare, en coordination avec l'économiste en chef et la division du budget, un paquet de mesures qui inclura vraisemblablement une obligation de déclaration des revenus locatifs.

Notre lecture : les bailleurs francophones qui utilisent aujourd'hui le régime du masslul mufter (exonération jusqu'à un certain plafond mensuel), le masslul de 10% sur les loyers, ou le régime du revenu professionnel, devront se préparer à un environnement plus exigeant en matière de traçabilité, y compris probablement par croisement de données. Régulariser sa situation aujourd'hui coûte toujours moins cher que de la régulariser sous pression.

Sociétés détenant de l'immobilier : la fin d'une optimisation

Aharonovitch a annoncé son intention de supprimer la possibilité, pour les sociétés détenant des biens immobiliers (igoudei mekarkein), de transférer des parts sociales sans paiement du mas rechicha. Cette technique, largement utilisée pour faire circuler des biens immobiliers détenus en société sans déclencher la fiscalité d'une cession directe, est explicitement visée.

Par ailleurs, sur le sujet connexe des rewahim klouïm (bénéfices piégés) récemment réformés par le Tikoun 277, le directeur a indiqué que la réforme actuelle ne traite pas suffisamment les cas où le dirigeant utilise les excédents de sa société pour acquérir de l'immobilier d'investissement. Une réflexion interne est en cours.

Le retour du mas rechouch sur les terrains vacants

Mesure plus politiquement sensible : Aharonovitch souhaite rétablir le mas rechouch (impôt foncier) sur les terrains vacants, qualifié de « nécessité fiscale ». Le ministère du Logement s'y est opposé, mais l'administration fiscale entend porter le dossier. Les détenteurs de terrains nus, notamment en périphérie ou à vocation de développement futur, ont intérêt à anticiper cette éventualité dans leurs arbitrages.

Ce qu'il faut retenir

L'écosystème fiscal immobilier israélien entre dans une phase d'incertitude qui ne se résoudra qu'avec la formation du prochain gouvernement. Pour les investisseurs francophones et les olim :

• Suivre la décision sur le mas rechicha de fin 2026 : la fenêtre d'acquisition d'une résidence secondaire peut basculer.

• Mettre en conformité les revenus locatifs : ne pas attendre que l'obligation déclarative devienne contraignante.

• Auditer les structures de détention (sociétés, igoudei mekarkein) : certaines optimisations classiques sont sur la sellette.

• Anticiper sur les terrains nus : un retour du mas rechouch n'est plus une hypothèse théorique.

Au-delà du chiffre spectaculaire des -31%, c'est un message stratégique qu'envoie l'administration fiscale : la marge budgétaire se restreint, et l'immobilier — secteur historiquement sous-fiscalisé en Israël sur le revenu locatif — sera l'un des premiers terrains de la prochaine législature.

Notre cabinet accompagne ses clients dans l'audit de leur patrimoine immobilier en Israël et dans la planification de leurs opérations à la lumière de ces évolutions. N'hésitez pas à nous contacter pour un point personnalisé.

Source : The Marker, conférence du Real Estate Center à Eilat, déclarations de Shai Aharonovitch, directeur de la Rashout HaMissim.