Déductibilité des loyers pour bureau à domicile en Israël
· Fiscalité
Déductibilité des loyers pour bureau à domicile en Israël : ce que change la modification de l'article 32A de l'ordonnance fiscale
Mise à jour suite à la circulaire 3/2026 de l'Administration fiscale israélienne
En bref
Depuis le 1er janvier 2026, une modification législative importante (amendement 280) est entrée en vigueur en Israël, modifiant l'article 32A de l'ordonnance sur l'impôt sur le revenu. Elle concerne directement les travailleurs indépendants et les professionnels qui exercent leur activité depuis leur domicile et souhaitent déduire une partie de leur loyer comme charge professionnelle.
La circulaire 3/2026 publiée le 9 février 2026 apporte des clarifications — mais aussi de nouvelles zones d'ombre.
Quel était le problème avant la réforme ?
Jusqu'à présent, la règle était stricte : pour déduire une partie du loyer au titre d'un bureau à domicile, le locataire (= le contribuable) devait effectuer une retenue à la source sur les loyers versés au propriétaire.
En pratique, cette exigence rendait la déduction quasi impossible : la grande majorité des propriétaires refusaient catégoriquement ce type d'arrangement. Et pour cause — cela les aurait contraints à déclarer cette fraction des loyers comme revenu distinct, perdant ainsi le bénéfice des régimes fiscaux avantageux réservés à la location résidentielle (exonération ou taux de 10%).
Résultat : un droit théorique à la déduction, mais un blocage pratique systématique.
Ce que change l'amendement 280
Le nouveau texte de l'article 32A prévoit désormais une alternative à la retenue à la source. La déduction est admise si le contribuable démontre que le propriétaire a lui-même déclaré ces revenus et payé les impôts correspondants.
En d'autres termes : si le propriétaire est en règle avec ses obligations fiscales, la déduction du locataire ne peut plus lui être refusée au seul motif de l'absence de retenue à la source.
La charge de la preuve se déplace : c'est désormais au locataire de s'assurer — notamment par une clause contractuelle — que le propriétaire déclare bien ses revenus locatifs.
Ce que dit concrètement la circulaire 3/2026
La circulaire précise un point important : lorsque l'usage principal du logement est résidentiel et qu'une partie seulement est affectée à l'activité professionnelle, l'absence de retenue à la source ne peut pas entraîner le rejet total de la déduction.
La question de la dominance d'usage sera appréciée selon le rapport entre les surfaces affectées à chaque usage.
En pratique, les experts s'accordent sur deux conditions cumulatives pour bénéficier de la déduction :
Le propriétaire doit être en règle avec ses obligations de déclaration et de paiement. Une clause dans le bail est recommandée pour en attester.
La partie professionnelle doit rester minoritaire dans le logement. Tant que la surface dédiée à l'activité professionnelle ne dépasse pas la moitié de la surface totale, la déduction proportionnelle devrait être admise.
Les zones d'ombre qui subsistent
La circulaire laisse plusieurs questions sans réponse claire :
Propriétaire au régime des 10% (article 122) : Ce régime est réservé aux logements utilisés pour l'habitation. Si le bail mentionne un usage partiellement professionnel, le propriétaire pourrait perdre ce régime avantageux — et refusera donc de l'accepter.
Propriétaire exonéré d'impôt : La loi d'exonération sur les revenus locatifs résidentiels s'applique aux logements loués pour l'habitation. Même problématique : une mention d'usage professionnel pourrait faire sauter l'exonération.
Absence de seuil précis : La circulaire parle de "dominance" de l'usage résidentiel sans définir de seuil. À partir de quel pourcentage de surface l'usage professionnel devient-il trop important ? 25% ? 33% ? 49% ? Aucune réponse.
Pouvoir discrétionnaire du contrôleur fiscal : Le texte indique que le contrôleur "peut" autoriser la déduction s'il est convaincu que les conditions sont remplies — ce qui signifie aussi qu'il peut la refuser, même en cas de conformité apparente.
Notre recommandation pratique
En l'état actuel des textes, voici comment nous conseillons d'aborder la situation :
La déduction proportionnelle des loyers pour un bureau à domicile est désormais envisageable sans retenue à la source.
Il est fortement recommandé d'insérer dans le contrat de bail une clause obligeant le propriétaire à déclarer ses revenus locatifs et à s'acquitter des impôts correspondants.
La surface professionnelle doit rester inférieure à 50% de la surface totale du logement.
La situation des propriétaires au régime 10% ou en exonération totale reste à clarifier — prudence s'impose dans ces cas.
En conclusion
La réforme constitue une avancée réelle pour les indépendants et professions libérales travaillant depuis leur domicile. Elle débloque une déduction qui était théoriquement possible mais pratiquement inaccessible.
Cependant, des ambiguïtés importantes demeurent, notamment sur le sort des propriétaires bénéficiant de régimes fiscaux préférentiels. Une circulaire complémentaire de l'Administration fiscale est nécessaire pour permettre une application uniforme et sécurisée.
Nous suivons ce dossier de près et vous tiendrons informés de toute évolution.
Pour toute question sur l'application de ces nouvelles règles à votre situation personnelle, n'hésitez pas à nous contacter.